楼市陷入观望期已大半年，回顾2008上半年的南京楼市，伴随成交量下降的却是成交价格悄然上涨。
　　商品房交易量降三成
　　网尚房地产公布的统计显示，南京市2006、2007和2008年1~6月商品房上市量分别为378.2万平方米、440.6万平方米和426.4万平方米，3年同期上市量数据基本持平。同期，商品房成交量分别为532.4万平方米、549.9万平方米和349.1万平方米。
　　从上述数据看，2008年1~6月份市场成交量比2006年同期低34.4%，与2007年相比下降36.5%，同比降幅较为明显。从单月销售情况看，今年前6个月商品房销售量分别为77.6万平方米、25.2万平方米、54.5万平方米、58.7万平方米、52.5万平方米、65.6万平方米，其中6月份成交量同比下降幅度达到53%，仅有去年月均成交量的68%，是2006年月均成交量的74%，出现了"旺季不旺"的新情况。
　　从供销对比看，今年1~6月商品住宅累计供销比为1.21，呈现供大于求的态势。而去年全年供销对比基本都在1以下运行。从可售面积看，目前可售面积从去年四季度末的417.44万平方米，已增至今年6月末的551.1万平方米，增加32%。
　　中原地产的半年研究报告则显示，江北、江宁、河西新三区依然是南京房地产市场的供应主体，分别占到整体比例的28.47％、23.3％、19.06％。值得注意的是，城中在近几个月集中放量，供应占比提升很快，1~6月的供应量位居第四位，占到整体比例的11.36％。
　　成交价格为何上涨
　　网尚房地产和中原地产的统计结果都显示，今年1~6月南京市商品房、商品住宅均价环比小幅波动，价格总体稳中有升，只是涨幅已明显放缓。
　　中原地产工作人员告诉记者，整体来看虽然整个市场同比依然保持着增幅态势，但是分月来看，增幅明显放缓。从1月份超过40％的增幅跌至6月21.15％的增幅。并且环比波动较大，虽然保持微涨态势，但是与去年同期相比，增涨态势明显放缓。
　　今年6月南京商品房成交均价达到6947元/平方米，同比增幅21.15％，环比增幅2.46％。这一是由于主城区的成交量增加，成交比重加大。因此拉升了整个市场的成交均价。二是由于江宁区域的成交量猛增，且该区域的价格一直保持稳步上升态势，而作为南京价格低谷的江北区域，6月份的成交量有所减少，占比下降。
　　中原地产工作人员表示："从销售情况就能看出来，在全市各个区域销售走冷的情况下，江宁以绝对优势成为南京市的热销区域。不仅如此，房价也没出现江北的打折、促销现状，依然保持稳步上升的态势。其中以6月表现最为明显，成交量达到1337套，环比增幅25.78％。与此同时，江北却出现了量价齐降的态势，虽然依然保持成交量第一的位置，但整体销售量出现了快速下滑。因为江北的房价处于南京的谷低，他的成交低于其他板块，使得全市的成交均价上涨。"
　　网尚机构主任胡光辉分析认为："尽管市场成交量下降，但由于大量刚性需求存在，大部分开发商不愿降价销售，希望能够挺过去，争取中央政府在一段时间后放松紧缩政策，所以整体价格并未出现下降；此外在市场成交量总体下降情况下，一些高价楼盘等项目上市量占全市份额有所上升，一定程度上拉动了全市成交均价上涨；第三由于主城区商品住房上市量日趋减少，这些区域价格今年继续保持较快的上涨幅度，也导致了全市价格上涨较大；且近两年以来建材、人工和土地成本的刚性较大幅度上涨，这对房地产价格形成了成本性上涨，从而房地产价格稳中有升。"
　　从成交均价来看，2008年上半年整体保持稳中有升的态势，与去年同期相比保持增幅态势，但是分月度来看，增幅明显放缓，且环比呈现轻微下跌的态势，分区域来看，上半年的成交量依然集中在江宁、江北、河西三大新区。其中江宁成交量一直保持稳步上升的态势，价格也稳步上扬。而其他两个区域均出现降价、打折现象。
　　好房还是值得关注
　　根据南京市房地产实际发展情况，结合国家调控政策和趋势，网尚机构主任胡光辉分析预测，南京市今年下半年宏观调控政策或将微调，房地产市场将继续维持调整态势：房地产业部分指标增速将会放缓。根据整体经济形势分析预计，2008年下半年金融信贷政策将继续保持从紧态势，不会有大的变化，这一态势将对房地产供给和需求产生较大影响。开发投资的增速将有所放缓，新开工面积将继续下降；房屋成交面积下降速度减慢；房地产业税收、土地出让等部分指标将低于2007年。
　　此外商品房价格并不会出现明显大落。这主要是因为：上市量有下降的趋势，一旦需求释放，供求关系将趋紧张，价格上涨压力较大；去年以较高地价成交的楼盘将陆续上市；目前原材料、人工等成本大幅度上升一定程度上推升了房价；《物权法》的实施将使拆迁难度加大，土地供应减少。但是，也不排除个别项目和区域房价持平或下跌。
　　部分开发企业下半年则将面临资金压力。从各板块的走势来看，江北板块上市体量大，面临较为显著的销售压力；江宁供销基本平衡，房价仍有上涨动力。在销售下降的同时，开发企业资金缺口较大，选择联合开发、股权转让、土地转让的行为将增加。
　　综合上述多种因素，胡光辉认为，在没有政策变化和其他因素影响下，2008年下半年南京房地产市场将继续保持调整态势，月度成交量维持在去年月度的七成左右，价格不会出现明显大幅波动，土地市场难有明显起色，房地产市场将继续处于调整观望过程。
　　同时业内人士指出，下半年将有一批去年高价拿地的开发商推出产品，他们所开发的品牌楼盘如果定出一个合理的价位，还是有可能受到刚性需求购房者关注的。


来源：中国行业研究网